Ucommune IPO Filing 요약 정리

 

WeWork의 상장이 무산된 후에 공교롭게도 공유오피스 분야에서 첫 번째 상장사 타이틀은 중국의 Ucommune이 될 것으로 보입니다. 이들은 미국에 상장을 하기 위해 증권신고서를 제출했는데요, WeWork과 여러모로 비교도 될 수 있고 또 중국 시장만의 독특한 특성도 볼 수 있는 흥미로운 정보들이 많았습니다. 아래에 간단히 핵심적인 부분들만 요약해보았습니다.

 

(참고) WeWork S-1 요약 정리 : http://fast-track.asia/wework-s-1-summary/

 

  1. 현재 상황
    • 2015년 9월에 시작해서 이제 4년차 스타트업
    • 중국/싱가폴 2개 국가, 42개 도시에 197개 지점을 운영중
    • desk 숫자는 72,700개, 현재 멤버수는 57,100명  
  2. 운영 방식
    • 마스터리스 모델
      • U Space : 큰 공간 임대시, 현재 125개 지점에 60,200 desk 제공중
      • U Studio : 작은 공간 임대시, 현재 28개 지점에 5,100 desk 제공중
      • U Design : 커스터마이징 해주는 경우, 현재 3개 지점에 1,300 desk 제공중
    • Asset-light 모델
      • U Brand : 운영대행만 해주고 건물관리 수수료만 수취하는 모델, 18개 지점에 5,600 desk 제공중
      • U Partner : 건물주와 매출 share 모델, 3개 지점에 1,300 desk 제공중
    • 전체 197개 지점 중 39개가 Asset-light 모델에 해당됨 (전체 관리면적 중 22.8%) 
  3. 재무적 성과
    • 2018년 실적 : 매출 $62.7M, 영업손실 $64M
      • 매출 구성
        – workspace membership : $55.1M (일반 임대매출)
        – marketing & branding service : $3.4M
        – other services : $4.1M
      • 매출 원가
        – workspace membership cost : $84.7M (임차료, 감가상각, 직접 인건비 포함)
        – marketing & branding service cost : $3.1M
        – other services : $2.2M
      • 판관비
        – impairment loss on long-lived assets : $15.1M
        – pre-opening expenses : $2.8M
        – sales & marketing : $6.2M
    • 2019년 3분기까지의 누적 실적 : 매출 $122.3M, 영업손실 $78.5M
      • 매출 구성
        – workspace membership : $58.7M (일반 임대매출)
        – marketing & branding service : $56.4M
        – other services : $7.2M
      • 매출 원가
        – workspace membership cost : $83.4M (임차료, 감가상각, 직접 인건비 포함)
        – marketing & branding service cost : $50.9M
        – other services : $6.6M
      • 판관비
        – impairment loss on long-lived assets : $12.1M
        – pre-opening expenses : $3.2M
        – sales & marketing : $6.7M
    • 현재 보유현금 : $23.3M

→ 재무적 성과는 WeWork 만큼이나 Economics가 좋지 않습니다. 일반 Desk를 통한 임대매출에 있어서는 너무나 현격한 역마진 상태가 몇년째 유지되고 있고, Desk 당 월평균 매출이 (원화 기준) 15만원 내외로 추정되어 객단가도 상당히 낮은 상황입니다. 더불어 디지털 광고 대행사를 하나 인수해서 이를 통해 발생시키는 매출이 거의 전체의 절반에 달할 정도라, 이를 IPO를 앞둔 매출 볼륨 만들기의 일환인지 아니면 정말로 비임대매출을 늘리고자 하는 장기적 계획의 일환인지는 추후 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

  1. 운영 지표 (2017년말 / 2018년말 / 2019년 3분기말 기준)
    • 지점수 : 94(12) → 191(31) → 197(39) : 괄호안은 asset-light model 숫자
    • 면적 : 352,100m2 → 571,900m2 → 608,600m2
    • 멤버수 : 15,900 → 38,300 → 57,100
    • 입주율 : 68% → 60% → 79%
    • Top 25개의 large enterprise member들이 전체 desk의 16%, 매출의 24.7% 차지 
    • Mature Space의 기준은 24개월, Mature Space 입주율은 83%, Mature Space는 전체 197개 중 65개가 이에 해당 (38%)
    • 2,350m2 마다 1명씩 operating staff 배치 

 

→ 입주율이 생각보다 많이 낮은 편이고, IPO를 앞두고 지점 확장을 거의 하지 않았습니다 (2018년말 191개 지점 -> 2019년 현재 197개 지점). WeWork과 마찬가지로 2년을 Mature Space의 기준으로 바라보고 있는데, 이를 감안할 때에는 객단가와 입주율 모두 WeWork 보다도 낮은 수준입니다.

 

  1. 기타 사항들
    • 2019년 5월 smart office system 개발업체인 Melo를 인수, 회사도 Ucommune 외에 Ucommune Technology 법인이 별도로 존재 
    • marketing & branding service revenue는 이들이 2018년 12월에 51% 지분을 인수한 Shengguang Zhongshuo라는 digital marketing service provider 자회사로부터 나옴 (이 회사 매출의 93%가 Top 4 클라이언트에서 나옴)
    • other services revenue는 1) 인테리어 디자인 용역, 2) asset light model의 management fee, 3) 출력/복사비 청구 등임
    • 전체적으로 중국은 rental revenue 만큼이나 service revenue를 크게 보는 듯 (단, 지금은 크지 않음)
    • 향후 tier 1 도시에서는 coworking 침투율을 전체 commercial office building 면적 중에 2023년까지 10%, tier 2는 7.4% 정도로 예상 
    • Top 10 플레이어들이 전체 market의 21.2% 점유 (Ucommune이 제일 크며 이들의 점유율은 4.7%) 

 

→ 중국 시장은 여전히 굉장히 fragmented 되어 있습니다. 1등 업체 Market Share가 4.7%에 불과하기 때문에 여전히 대단히 큰 consolidation의 가능성이 있지 않을까 생각합니다.

 

원문 링크 : https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1785841/000104746919006800/a2240122zf-1.htm

 

(끝)